冷库的温度是冰冷的

但对冷链行业的思考，不能冰冷

当“建得好”不再是护城河

当规模扩张转向精细运营

一场以“链通产销·数智赋能”为主题的

冷链物流园区高质量运营的行业对话

助力冷链园区在不确定中寻找确定性

这场对话，是第二十一届全国冷链大会的重要环节——冷链企业家高端论坛，由中粮科工（北京）商业管理有限公司副总经理白光利主持，来自北自所（北京）科技，湖南普鑫物流，中粮福悦家，湖南乐尔乐等企业嘉宾，从理念、技术、品牌、供应链到零售终端，层层拆解园区运营的现实命题。在全体讨论环节，与会嘉宾围绕“共建冷链园区运营新生态”深入交流，形成从理念引领、技术支撑、品牌赋能到供应链协同、终端联动的系统性共识。

理念引领 运营为王，从房东到平台

中粮科工（北京）商业管理有限公司副总经理白光利

“冷链行业核心问题，不是总量不足，而是结构性供需错配。”

冷库数量扩张，但质量、效率和利润并未同步提升，“增收不增利”成为普遍现象。高标仓结构性过剩，开发节奏放缓，运营能力正在成为真正的竞争壁垒。

面对这一现实，园区需要转型：从粗放扩张转向精细运营，从“躺赚租金”转向“平效提升”，从房东思维转向平台思维。对国企而言，还要兼顾“高质量发展、高水平安全”。

转型需要资本工具支撑。REITs（不动产投资信托基金）被视为盘活存量、打通“投融管退”的重要路径，即投资建设、融资支持、运营管理、退出回收，再投向新项目，形成资本闭环。但它的本质不是简单融资，而是对资产质量、运营能力和现金流的系统检验。产权清晰、租金为主、稳定运营、可预期现金流，是基础条件；市场化招商能力、运营主体经验和团队可靠性，则比“兜底承诺”更重要。

技术支撑 从“人管冷库”到“系统管冷库”

北自所（北京）科技发展部长助理 陈臣

“冷链园区的运营升级，离不开技术底座的支撑。”

冷库作业环境恶劣，零下20多度低温、人工效率低、管理混乱，长期依赖“人扛、人守、人管”。这不仅是人力成本问题，更是运营稳定性和管理精度问题。技术变革的方向，不是简单用机器替代人，而是让设备承担低温、重复、繁重作业，让人从恶劣环境中解放出来，做更有效的工作和决策。这背后，是冷链运营逻辑的根本转变：从“人管冷库”走向“系统管冷库”，从经验驱动走向数据驱动。

硬件层面：零下25度堆垛机、四向车、穿梭车、3D视觉自动码垛系统、全不锈钢智能立库、箱式存储及多穿低温存储设备，正在替代传统人工作业，节约空间、缩短装车时间。

软件层面：WMS、WCS、智能运维系统实现实时监控、预测性维护、远程维护，让冷链全链路可视、可控、可优化。

当冷库不再只是“低温仓库”，而成为数据流动、设备协同、效率持续的智能节点，园区运营才真正具备从“建得好”走向“运营得好”的技术底座。

品牌赋能 中小园区用文化和品牌换未来

湖南普鑫物流总经理 杨忠明

“中小型园区的出路，或许不是比谁更便宜，而是比谁更值得信任。”

行业同质化与低价竞争日益激烈，不少园区仍停留在“房东思维”，缺少规划、管理工具和文化引领。中小园区没有资本优势，也难言创新优势，用文化和品牌换未来，或许是一条更可行的出路。

品牌塑造，则要精准定位、细分品类，用品牌故事和口碑沉淀，让客户成为代言人。同时，区域园区不妨抱团发展，统一定价原则，避免恶性价格战。

供应链协同 从“招租”到“嵌入民生场景”

中粮福悦家大客户总监 马岩

中粮福悦家大客户总监马岩，并非从冷链运营方视角出发，而是带来了供应链需求端的观察。

中粮福悦家定位为食品供应链平台，面向政府、学校、国企等客户，提供阳光采购、一站式供应和统一对接。对这类客户而言，核心诉求不是单纯低价，而是安全、合规、稳定、可追溯。

“ 对冷链园区而言，这一视角的启发在于：园区不只是出租库房，更可以嵌入民生供应链，成为集采、仓储、配送、结算的节点。”地方国企可以将政府资源、组织能力与专业供应链能力结合，从单纯的乙方角色，转向区域供应链的组织者。这样既能提升平效、降低成本，也有望形成从采购、仓储、配送到学校、机关、企业的闭环。冷链园区的价值，正在于成为区域供应链中不可或缺的一环。

终端联动 当零售终端成为园区“货流入口”

湖南乐尔乐市场总监 张凯

“冷链园区的运营，最终要回答一个问题：货往哪里去？”

论坛上分享的一个零售终端案例，提供了一种思路。一家从校园小店起步的硬折扣零售企业，与浙江嘉兴一个3万平方米的园区合作，将其中1.3万平方米改为仓储配送节点，组织周边中小门店现场选品，逐步形成稳定的货流。目前，该仓已链接数百家门店，仓的利用率随之提升。

这个案例的参考价值，不在于企业本身，而在于它揭示了一种关系：终端网络需要仓，仓需要货流，货流需要组织能力。园区有资产，零售终端有货盘和门店网络，双方结合，盘活的不只是库房，还有周边的流通和商圈。

对冷链园区而言，这或许是一条值得关注的路径：从等客户来租库，转向主动嵌入区域流通体系，用终端需求反向牵引园区运营。园区不再只是“房东”，而可能成为区域供应链的枢纽。

圆桌共识 从资产到资本，共建新生态

冷链园区正在从建设驱动转向运营驱动，从资产沉淀转向资本循环，从单点资源转向生态链接。这一转向的底层逻辑在于：园区的价值，最终不取决于库房面积和硬件投入，而取决于其能否持续产生现金流、链接产业、服务民生。

从理念引领到技术支撑，从品牌赋能到供应链协同，再到终端联动，这一切的最终目的，是让冷链物流更好地守护食品安全、提升流通效率、降低社会成本，同时实现资产可持续增值。这也正是中粮科工（北京）商业管理有限公司所致力的方向- 以全生命周期服务能力，把行业共识转化为落地实践。

携手行业伙伴，共建冷链园区新生态！