编者按：苏州实施新的限购细则后，住宅市场成交骤减，人气大降，业内人士预测，限购令下住宅市场的走势并不明朗，想再现往日火热景象并非易事。而另一方面，随着社会经济的发展，商业地产在苏州正呈现出新的生机与活力，成为房地产投资置业的新选择。为了让市民进一步了解苏州商业地产发展现状和潜力，第一房产在深入研究分析的基础上，推出了《苏州商业市场现状概况分析报告》，希望能够为您在商业地产领域的投资置业助绵薄之力。

□夏玮芬/文

社会经济的发展期待新兴商业的兴起

苏州，自古就是吴越富泽之乡，人间一二等富贵地；目前，作为中国发展最快的城市之一，也是经济最发达的城市之一，长江三角洲经济圈重要的经济中心；自2004年以来，苏州地区生产总值从突破三千亿、四千亿、五千亿一直冲到2010年的九千亿，宏观经济的稳健增长，居民可支配收入同步提升，服务业的发展百花齐放，商业地产的发展空前繁盛。

在苏州房地产发展初期，苏州商业消费集中在古城核心区，观前、石路等以传统百货业为主导的消费形式，形态单一，承载有限；而与此同时，苏州经济自2004年以来便实现了极其快速的发展，原有的商业形态远远不能满足大量外来人群及部分潜在中高端消费群体的需要。

另一方面，苏州房地产市场也实现了快速投资发展的历程，2004年以来，苏州房地产投资占全社会固定资产投资的比重突破20%,住宅市场的发展尤为快速，平江新城、沧浪新城、相城区、高新区西北板块、越溪板块等新兴住宅板块相继高调开发，特别是06、07年左右的市场进度；而商业市场的表现却远不及住宅市场的活跃，尽管06、07年也同样达到开发的高峰期，却一直处在销售的不温不火状态，直至2008年住宅市场的低迷，小规模资金回笼快的商业项目才逐渐得以较大关注；同时，前期住宅板块的过快发展，也亟待区域配套的同步跟进，新兴片区大规模配套的商业项目开始了全新的发展时段。

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城市化进程下各版块商业现状概况

2008年，经过修编的《苏州市市区商业网点规划》明确了苏州将形成“三核两副两轴三带”的标志性商业格局。“三核”是指三个核心商业板块，即由观前、石路、南门商业服务功能区组成的古城核心商业板块；由金鸡湖西中央商务区、湖东商业服务功能区和湖滨新天地、李公堤等商业街区组成的环金鸡湖核心商业板块；由运河以西、以东两部分组成，以狮山路--三香路为联系纽带的狮山核心商业板块。“两副”为结合城市副中心形成两个城市副中心级商业服务功能区，即在相城区形成元和商业服务功能区、在吴中区形成吴中商业服务功能区。“两轴”是指东西商业发展主轴和南北商业发展次轴。“三带”主要包括环古城风貌休闲商业带、环金鸡湖风情休闲商业带以及沿太湖旅游度假休闲商业带。

从目前几大板块的发展状况来看，古城核心商业区发展成熟，观前、石路、南门商圈在依然承担着苏城绝对的消费引导作用下，也实现了本身发展的扩容和升级。不过古城区由于土地资源、交通、城市规划的限制等等因素的影响，相对苏州越来越快的城市化发展进程来说，明显需要更多元化、更为便捷齐全的商业形态出现。

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苏州工业园区位于苏州市区东部，总规划面积228平方公里，其中，中新合作开发区规划面积80平方公里。环金鸡湖中央商务区主要由湖西中央商务区和湖东中央商务区两大部分组成，湖西中央商务区规划面积为1平方公里左右，主要发展办公楼宇经济和现代服务业，湖东中央商务区规划面积约为3平方公里，发展以高档商业购物中心，百货商场、星级酒店和大型餐饮为主的商业街区、文化街区和国际会展街区。2007年，苏州工业园区为了进一步提高区域的配套，以满足园区不断发展的人口和工业，政府对园区板块整体的容积率做了相应调整，湖西板块中，酒店式公寓、商铺、办公楼的规划量再次提升，因此，也引导了园区市场相继多宗酒店式公寓及商业办公用地的上市成交，近年恒润后街、新天翔广场、环球188、东环时代广场等项目的相继面市；而湖东板块中，作为与国际接轨的城市规划需要，房地产市场要求相对颇高，不管是住宅市场，还是商业配套，整体走国际化路线，前期随着国际会展中心、科文中心、圆融时代广场、月光码头等城市配套和高端配套的相继投入运营，目前板块商业项目更多的以顶级办公商务楼和国际级配套性酒店式公寓为主导，项目也多已脱离价格的竞争范畴，企业品牌、产品建筑形态、顶级的品质、与国际相接轨的服务管理配套功能才是未来项目的核心竞争力。

附：近期板块热点商业项目分布

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高新区狮山路商业板块，以狮山路为发展主轴，早期发展主要集中在狮山路沿线区域，以办公、金融、餐饮服务业等为主导，随着狮山路沿线的开发逐渐趋于饱和，依据区域发展的相关规划，商业圈的概念也逐步向周边延伸。2006年底，作为苏州首个大型SHOPPINGMALL项目，位于高新区长江路邓尉路口的绿宝广场一期盛大开业，掀开了高新区商业市场的新篇章；2007年香格里拉的开业，明显拉升了板块的整体档次；区域商业用地交易逐渐活跃，围绕狮山路扩散的玉山路、塔园路等商业规划项目蓄势待发。特别是近年以来，中心板块品牌房企的入驻和轨道交通建设的加剧，板块商业配套的建设日益火热，除了乐购、狮山永利广场等配套型项目的相继开业，华成、金科在2010年所获取的综合性项目用地，其商业部分的规划将再次升级板块功能定位。

另外，除了高新区中心板块商业市场的全面启动兴建，区域新兴住宅板块的快速发展同样也将引导配套规划的跟进，北面浒通板块以文昌路兴贤路为中心规划的中央商贸区地段，目前已有正火热运营中的大润发，围绕大润发周边多宗商业用地处于施工初期，板块配套支撑作用日益突出；高新科技城板块目前配套表现相对不足，不过，板块内众多IT型科技产业的汇集，高新区管委会的搬迁引导，却给板块带来了办公金融配套的商机，目前区域内商业属于初步阶段，智远商务广场、101Park均以商务办公为主导，后期配套性商业依然有待填充。总之，商业横轴的规划也明显有待随着城市新兴板块的崛起而延伸加强。

相比三大核心商业板块的成熟升级发展，苏城南北的两大城市副中心目前均处在快速起步阶段，在近年区域住宅市场快速发展和交通的解放下，商业市场正全面突围。其中，最为瞩目的无疑是城北副中心的建设步伐。北部商业市场早期以相城区的建材家居等专业市场为主导，配以北部乡镇板块逐渐兴起的旅游休闲消费，但中高端商业消费基本还是走向古城区。不过，随着苏州城市总体规划对北部新城的定位及规划发展，人民路、广济路等南北主干道的北延作用，北部商业市场的发展随着整个区域房地产市场的发展而快速启动，2009年平江新城万达商业广场的开业，率先打通了城北消费流向的可能，也为主城区的消费往北扩散提供了抢先的引导作用，也加速了商业纵轴的北延。同时，相城区在长三角的地理条件相当优越，多条干道联通苏城与外围，苏嘉杭高速、227省道、沪宁高速、沪宁城际高铁等是苏州承接长三角的重要交通要塞，长三角大都市圈的枢纽作用，使得区域商业发展契机不仅仅只是局限于苏城范围，辐射长三角的新商圈功能呼之欲出。

目前，作为北部副中心核心的相城中央商贸区发展如火如荼，活力岛休闲娱乐功能部分消费率先启动；香港地产龙头恒基地产集团的近160万方城市综合体项目，目前一期住宅已经推出，逾九十万方的超大高端商业综合体部分蓄势待发，具有强有力的市场引导性和功能建设性，未来将是区域购物、办公金融、商务往来的核心地；板块另一热点是品牌房企合景泰富的百万方城市综合体项目合景峰汇国际，同样实现了前期住宅的引导，后续商业部分建设中，其商业体量达30余万方，定位高端，也同样是区域商业的升级型作品。再加上环球奥食卡城、繁花中心等专题性或配套型商业项目，各类商业形态之间相互依存、价值互补，并与区域休闲、交通相协调，使得区域发展潜力空前瞩目，北部都市圈功能凸显。

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南部副中心方面，吴中区早期现代商业相对较弱，老商业的改造升级需求旺盛。前期启动以越溪副中心为引导，吴越新天广场、锦和加州街区等商业部分的投建相对较小，直至南苏州生活广场的推出才掀起板块新商业的概念；再加上东吴路沿线城市改造加快，人流大量增加，住宅市场升级，商业地产市场前景一片广阔，同时区域土地市场商业用地也在逐渐加大放量，使得近年商业项目频现。

2010年中润苏州中心项目强势推出，拉开了吴中主城板块商业升级之作，无论是建筑形态还是产品定位服务功能，均实现了区域突破性的发展，再加上周边大型市政配套的相互依存，有力的带动了苏州商业纵轴南端的发展格局，为人民路南端主干道东吴路沿线的发展带来全新的商机，也令起步较晚的吴中区商业市场加快了接轨苏城核心商圈的步伐。2011年，沿线又一热点双冠双银星座项目即将面市，人民路南延商业市场的联合带动效应也明显升级，板块商业地产发展潜力巨大。

总之，2006年以来苏州土地市场商业用地供应的放量与持续，带来了近年商业市场的活跃与繁盛。除了核心商圈的升级完善，城市副中心、新兴外围片区商业、以及正在建设中的轨道交通站点等新兴商业轴正处在百花齐放、全面发展阶段；而商业房地产的开发模式也在不断创新，传统单一物业形态或有限业态的组合型商业，逐渐由多种业态组合的城市综合体项目、商业广场、联合商贸区所取代，更多的融入了现代国际化商业的发展理念，从而升级了苏城整体的商业市场环境，进一步提升了长三角都市圈的重点城市发展地位。