楼市调控再升级，家装零售触拐点？

在我们生活的城市里，关于楼市调控的新闻和话题从未断过。新一线城市房价的过快增长， 2016年国家和地区政府关于房地产调控政策的接踵而至，或多或少的对城市房地产走向产生一定的影响。然而，与之配套的中央空调行业在家装零售市场在今年的确有较快的发展。可是，国家调控政策成效才初显端倪，未来家装零售市场的走势依然成为行业最为关注的话题了。那么首先必须来分析下2016年房地产市场状况。

楼市调控接踵而至

细看2016年间的楼市调控政策，有两个重要的节点：

第一节点是9月30日，北京市推出“京八条”后，此后有超过24个重点城市密集出台了50多次的楼市调控举措，主要是从限购、限贷、土地供应等方面对各地楼市进行调控。国庆节前后发布调控政策后，各地的落地执行期，基本上出台调控政策的城市都1-2次发布了落地执行细节。在第一轮限购、限贷政策出台后，10月中旬开始各地开展了房地产调控全面落地执行。

第二个节点则是11月28日，上海市住建委、人民银行上海分行、上海银监局联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》，自2016年11月29日起，居民家庭购买首套住房申请商业性个人住房贷款的，首付款比例不低于35%。在本市已拥有1套住房的、或在本市无住房但有住房贷款记录的居民家庭申请商业性个人住房贷款，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%。

同日，中国人民银行天津分行会同天津银监局联合发布《关于进一步加强住房信贷政策管理工作的通知》。通知要求，对居民家庭申请商业性个人住房贷款购买首套住房的，最低首付款比例为30%；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买住房的，最低首付款比例为40%。

楼市成交量影响有几何？

楼市调控政策的再次升级，其带来的蝴蝶效应愈发明显。

今年11月全月，我国54个受监测城市住宅签约量为24.94万套，同比下跌16.4%。如果不计入今年2月份（因春节假期而处于成交谷底）的成交数据，11月54城楼市成交量创下近18个月新低，北京、上海、广州、深圳4个一线城市11月合计成交跌幅达到19.5%。其中，深圳跌幅最大为30%，广州其次跌28%。随着政策效应的继续显现，在笔者看来，12月甚至接下来一段时间内，热点城市市场成交面积继续下降。

国家统计局数据显示，10月份，上海新建商品住宅成交均价环比上涨0.5%，比9月份回落2.7个百分点，是今年以来上海月度新房价格环比涨幅首次回落到1%以下，但同比涨幅达到37.4%。从同比涨幅来看，上海还是处于涨幅靠前的城市，调控压力仍没有消除。而中原地产数据显示，11月中旬，上海新房成交面积13万㎡，环比上升26.8%；新房成交均价突破5万元，达到53971元/㎡，环比上升17.1%。

家装零售盛景昙花一现？

据《中央空调市场》监测的数据显示，2016年1月—9月中国中央空调行业的总体容量相比2015年同期整体市场增长5.67%。而整体市场复苏的其中，家装零售可谓扛起了前进的大旗。

近两年来，不少地方政府基本上处于“无作为”的状态，导致政府公建项目进展缓慢，下滑幅度明显。在各大中央空调厂家强有力的推广和宣传之下，如今家装零售市场在全国各地持续火爆，各个厂家纷纷推出各种类型的家装促销活动，市场容量进一步膨胀、提升。如今小多联、单元机产品成为普通工薪家庭的首选产品。

可以说，楼市的火爆在无形之中让多联机成为了2016年最为强势的产品，加之各大中央空调厂家不断加大对家庭中央空调产品的推广和理念普及，比如推出更多型号的小型家用多联机产品，不断加强对社区的促销力度，实施更优惠的出货政策以及更优质的售后服务，这些都在无形之中加速了中央空调家装零售市场的前行。以上海、南京、杭州、苏州、深圳、广州、北京、天津为代表的华东、华南、华北区域中，这些地方都是全国中央空调的重点市场，而这其中，家装零售市场的份额占比更是逐年在提高。如今，随着楼市调控政策的升级，势必会导致这些地方楼市成交量下降，影响到整个家装零售在这些区域的发展前景。

大城市的发展固然值得关注，但是竞争的激烈也让很多品牌开始在三四级市场发力。从各大品牌每年的区域报表来看，三四级市场的份额更是成为其增长点的所在。然而，三四级市场的家装零售市场同样面临发展的困境。

但相比较于大城市的楼市火爆，许多三四级城市的发展却迎来了艰难。与大城市相比，虽然近几年来国家对于三四级城市的扶持力度在不断加大，但是年轻人回乡置业的概念依然不强。相比较于众多三四线城市而言，北京、上海、广州、南京、杭州、武汉、天津、深圳等城市不但高校云集，企业众多，增加了许多毕业大学生的就业几率，同时大城市五彩斑斓的生活也是这些年轻人所向往的，而许多三四级城市教育资源相对落后，能为毕业大学生提供的就业机会较少，而且在精神生活方面与这些大城市相比更是匮乏了很多。虽然高物价、高竞争的压力让许多年轻人曾经“逃离北上广”，但是这些城市的种种因素仍在吸引着这些年轻人又都“逃回北上广”。而三四级城市家装零售的增长主要是来自于之前的部分市场需求，但是因为无货等原因而空缺下来的用户，加之近期被开发的用户，为整个行业带来了很多新的增长点，但由于供需的不平衡，也导致了三四级市场未能掀起过大的漪涟。

随着工装市场不知何时复苏，加上现在消费者对于舒适家居概念的普及，让整个家装零售达到了前所未有的发展新高度。然而理想总是很美好，现实总是很残酷，当大城市在不断创造者地价标王的同时，三四级市场却面临着楼市高库存的压力，直接带来的影响便是家庭债务与可支配收入的比率越来愈高，在这种情况下，楼市的调控在短期内抑制了消费者对于楼市的“投资热”。而原材料价格的上涨，已经让品牌和经销商们措手不及，通过降低利润来打“价格战”的美好愿望也破碎，家装零售行业无法忽视市场大环境的变化，家装零售产品必然面临涨价，否则经销商们只能血本无归，如今楼市调控政策的升级，更是让家装市场雪上加霜。在笔者看来，在经历了一波高峰期之后，盛极一时的家装零售市场也会在迎来最高点之后呈下滑的趋势，出现新的拐点，以抛物线的形式重新回归到一个理性的发展阶段。